עסקת פינוי-בינוי מייצגת למעשה 2 עסקאות: באחת, בעל הנכס (דירה, משרד, חנות) מוכר את כל זכויותיו, כולל זכויות בניה, ליזם, ובשניה- רוכש מהיזם נכס חדש גדול יותר, מודרני, כולל ממ"ד, חניה ומעלית בבניין החדש שיבנה.
הליך פינוי-בינוי מבטא מדיניות של התחדשות עירונית לגבי שטח עירוני שהוחלט להרוס בו את הבניינים הישנים ולפנות את בעלי הדירות לדיור חלופי (או בתשלום דמי שכירות), ולבנות במקומם בניינים חדשים ומודרניים.
המטרה בקביעת מדיניות של פינוי-בינוי היתה לפתור את מצוקת הדיור, לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולהגדיל משמעותית את כמות דירות המגורים בצפיפות גבוהה יותר ולשפר את התדמית והחזית העירונית, והכל עם תשתיות משופרות, בשילוב שטחים ירוקים וציבוריים.
פרוייקט של פינוי-בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 דירות מגורים / משרדים / חנויות בנויות, וזאת בשונה מתמ"א 38 שבו ניתן להרוס ולבנות מחדש בניין יחיד בכמות קטנה יותר.
קיימים 2 מסלולים לפרוייקט של פינוי-בינוי:
- מסלול רשויות מקומיות, בו הרשות המקומית מגישה בקשה להכריז על מתחם פינוי-בינוי.
- מסלול מיסוי, בו בעלי הדירות או היזם יוזמים פניה למדינה בבקשה שתכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי.
במסגרת המסלול הראשון האחריות לקידום התכנית מוטלת על הרשות המקומית, כאשר קיימת השתתפות במימון של תכנון תכנית אב או מתאר להתחדשות עירונית לשכונה ספציפית או לתכנית התחדשות עירונית כוללת לכל העיר. המימון כולל הן צוות יועצים, אדריכל, מהנדסי תנועה, יועצי נוף, יועצי מים וביוב וכיוב', והן תהליך מקיף לשיתוף ציבור מקיף.
במסלול השני, היוזמה לקידום פרוייקט פינוי-בינוי היא של בעלי דירות או יזמים. הם יכולים לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך הכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי במסלול מיסוי. במסגרת מסלולזה ניתנות הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה. הכרזת שר הבינוי והשיכון גם מקנה את האפשרות להיעזר בחוק פינוי-בינוי (פיצויים) שיכול לסייע במקרה של סירוב לא סביר של דיירים לפי התנאים הקבועים בחוק.
איך מקדמים תהליך של פינוי-בינוי?
במסגרת התהליך של פינוי בינוי נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות. הסכמת רוב בעלי הזכויות היא הבסיס להתקשרות עם היזם לקראת חתימה על חוזה, ולטובת הנעת ההליך התכנוני בוועדות לתכנון ובניה.
דייר סרבן – מה קורה אם יש הסכמת רוב בעלי הזכויות, אבל חלק מהדיירים מסרבים לפרוייקט?
בעל דירה שמסרב לביצוע הפרוייקט למרות שהתקבלה הסכמה של 80% מבעלי הדירות האחרים, מוגדר בחוק כ"דייר סרבן". חוק פינוי-בינוי קובע כי סרוב לא סביר יחייב הסרבן בפיצוי שכניו בנזק שנגרם להם עקב הסרוב.
מה לא נחשב כסירוב "בלתי סביר"?
סירוב שניתן, בין השאר, בגלל אחת מהסיבות הללו:
- עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;
- לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש;
- לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי;
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי הוא בלתי סביר;
- בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו
- בעל הדירה המסרב הוא קשיש שמתגורר בדירה ולא הוצעה לו לפחות אחת מהאפשרויות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, בנוסף על האפשרות לקבל דירה בבניין החדש:
א. בחירה בין מעבר לבית הורים / רכישת דירה חלופית בשווי דומה לדירה החדשה / קבלת סכום כסף בשווי הדירה החדשה כדי לרכוש דירה חלופית.
ב. שתי דירות בשווי דירה חדשה
ג. דירה חדשה קטנה יותר בתוספת כסף- והכל בשווי דירה חדשה - בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה שמלאו לו 80 במועד החתימה על עסקת הפינוי בינוי ולא הוצעה לו האפשרות לקבל דירה חדשה בנוסף לאפשרויות שבסעיף 6(א).
כיצד מתבצע פרוייקט פינוי בינוי?
- בעלי הדירות בוחרים נציגות שתפקידה, בין היתר, להתנהל בשם בעלי הדירות למול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגנים ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון.
- מבררים בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא אצל מהנדס העיר.
- ממנים עורך דין לייצוג בעלי הדירות בפרוייקט.
- במקביל, מבררים כבר בשלב הזה אם יש צורך בבעלי מקצוע נוספים מטעם בעלי הדירות, כגון: מפקח שמאי מקרקעין, יועץ ביטוח וכו'.
- בעלי הדירות מקיימים מכרז יזמים לבחירת היזם לביצוע הפרוייקט ובאמצעות עורך הדין של בעלי הדירות, מנהלים עימו משא ומתן עד לגיבוש חוזה סופי לחתימה, שבו נכללים ההיבטים התכנוניים והמשפטיים לסוגיהם, תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות, תמורה וביטוחים.
עורך הדין יוודא שההסכמים מנוסחים היטב ומייצגים את האינטרסים של בעלי הדירות באופן ראוי, כולל הגדרת התמורה לכל בעל דירה וכמובן קבלת ערבויות בנקאיות מתאימות, לוח הזמנים לפרוייקט וכל שאר הנושאים הרלוונטיים.
עורך הדין יחד עם הנציגות, הינם גורם מקשר בין בעלי הדירות ליזם להבטחת הצלחת הפרוייקט. - היזם בשיתוף עם אדריכל הפרוייקט ובאישור הנציגות יערכו בקשה להיתר בנייה להגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולאחר מילוי השלבים והתנאים השונים, לקבל היתר בניה.
- הפרוייקט ממומן ע"י בנק מלווה או חברת ביטוח או מוסד פיננסי אחר, ובעלי הדירות ידרשו לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי, כאשר עורך הדין יבדוק את תקינות המסמכים ושאינם משיתים חבות כספית כלשהי על מי מבעלי הדירות.
- היזם ידרש להציג היתר בניה, למסור פוליסת ביטוח וערבויות בנקאיות או אחרות כתנאי ל"עלייה לקרקע". בעלי הדירות יקבלו בתקופת פינויים דמי שכירות, הוצאות הובלה וערבות בנקאית לשכירות וכמובן ערבות חוק המכר כתנאי לפינוי דירתם.
מקובל אף ליתן ערבות בנקאית להבטחת רישום בית משותף ורישום בעלות בסיום הפרוייקט, ואף ערבות להבטחת ביצוע תיקון ליקויי בדק. לעיתים נדרשת ערבות לתשלום מיסים ולעיתים אף ערבות למימון הליכים משפטיים הקשורים במקרקעין / בזכויות בעלי הדירות / בענייני הדייר הסרבן. - לאחר קבלת היתר הבניה מתחילות עבודות הבנייה תחת פיקוח ובמסגרת לוחות הזמנים שנקבעו מראש בחוזה.
- בסיום עבודות הפרוייקט ולקראת קבלת טופס 4 יש להשלים את שלב הפיתוח הסביבתי. במסירת הדירות מתחילה תקופת הבדק, במהלכה מחוייב היזם לבדוק ולבצע תיקונים אם התגלו ליקויים.
- השלב האחרון בפרוייקט הוא רישום הבית המשותף החדש בפנקסי המקרקעין ורישום הדירות על שם כל בעלי הדירות.
