קניתם מגרש, דירה עם שותף, אתם חלק מקבוצת רכישה או ירשתם נכס וכל אחד מהשותפים רוצה לנצל אותו באופן שונה? חובה להגדיר את זכויות השימוש במסגרת הסכם שיתוף מקרקעין כדי למנוע בכייה לדורות. עו"ד אליעזר פודורובסקי: "אין שאלה או התלבטות האם לעשות הסכם שיתוף במקרקעין או לא, אלא למה לא חותמים כבר עכשיו. מדובר בהוצאה קטנה שפותרת בעיות לטווח ארוך"
לא כולם מודעים לחשיבותו המכרעת של הסכם שיתוף במקרקעין, אבל כפי שתראו מיד, מדובר בהסכם חובה שבכוחו למנוע מחלוקות וסכסוכים בין שותפים במקרקעין. הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסדר משפטי, שמטרתו להגדיר את זכויות השימוש בין הבעלים המשותפים במקרקעין, על ידי הסכם שנחתם ביניהם והרשם בלשכת רישום המקרקעין.
"אני תמיד נותן את הדוגמה שאם אני ואתה רכשנו מכונית חצי-חצי, אנחנו שותפים שווים בהגה, בכיסאות, במנוע ובגלגלים, אבל עכשיו צריך להחליט מי נוהג במכונית ואיזה יום. הסכם השיתוף מסדיר את השימוש המשותף שלנו ברכב. אותו דבר בדיוק במקרקעין – אם ישנם שני שותפים במגרש, עלינו להגדיר את זכויות השימוש, מי יקבל לשימושו את המחצית המזרחית ומי ישתמש במחצית המערבית, כי אין עדיין חלק מסוים שמיוחס לאחד מהם", אומר עו"ד אליעזר פודורובסקי, בעל ותק של ארבעה עשורים בתחום.
למה בעצם צריך הסכם שיתוף במקרקעין?
"כדי שכל אחד יידע בדיוק מה שייך לו, חשוב להבין שלא מחלקים כאן את המקרקעין, אלא את השימוש. הסכם שיתוף 'מחלק' במירכאות את המגרש לשניים, כל מחצית לשימוש ספציפי של כל אחד מהבעלים, ומגדיר ספציפית חלק מסוים של כל אחד – שרק שם הוא יכול להשתמש בו. יש מקרים בהם ישנם חלקים משותפים או דרך משותפת, המאפשרת הנחת תשתיות של חשמל, מים וביוב וכולם משתמשים בחלק הקרקע הזה ללא תשלום נוסף".
מי קהל היעד של הסכמים מן הסוג הזה ומפני מה הם מגנים?
"בדרך כלל אלה אנשים שירשו או רכשו מגרש במשותף, וכל אחד רוצה לנצל אותו באופן שונה. בניה מיידית, גודל הבית וכו'. בהסכם מגדירים במדויק מה זכויות השימוש של כל אחד והיכן נמצאות זכויות אלה. כאשר נכנס הבנק כגורם שנותן הלוואה מובטחת במשכנתא, עליו לדעת בדיוק לאיזה מגרש מסוים ההלוואה או המשכנתא ניתנות. הסכם השיתוף מגן עלינו מפני תקלות ויכול לפרט גם את חלוקת זכויות הבנייה אם עשינו חלוקה לא שוויונית בקרקע. אסור שיקרה מצב בו ארצה למכור את הקרקע והקונה לא יידע בדיוק איך מוגדר רישומית בלשכת רישום המקרקעין החלק שלי. יש מפה מסודרת עם מידות ושטחים וההסכם מציין גבולות ברורים של החלק של כל אחד. כך ישנו חופש פעולה מלא לכל אחד לעשות בחלקו כאוות נפשו, כבעלים עצמאי לכל דבר וענין".
לשכת רישום המקרקעין – טאבו מחייב
בין הנושאים הבולטים שיוסדרו במסגרת הסכם שיתוף מקרקעין, יהיו ייחוד זכויות השימוש, כמו גם נהלי השימוש, דוגמת מי אחראי לחלקים או מתקנים משותפים אם בכלל, שיפוץ ועלויות של דרך משותפת במידת הצורך, חלוקת הכנסות במידה וישנם חלקים מניבים, חלוקת זכויות בנייה, תכנון עתידי, מניעת הפרעות בשימוש, הבהרה שכל צד לא רשאי להתנגד לשימוש או עסקה של שותפו וכן מנגנון לקבלת החלטות משותפות ופתרון מחלוקות, כשיש אפשרות להגדיר בורר מוסכם ולהימנע מהליך משפטי ארוך. ההסדרה האמורה די דומה ומקבילה לרישום בית משותף.
לאחר עריכת ההסכם והחתימה עליו ישנה משמעות קריטית לרישומו בלשכת רישום המקרקעין – טאבו. "הסכם השיתוף שיירשם בטאבו מחזיק לנצח ומחייב את כל מי שייכנס לקרקע הספציפית הזו לאחר מכן, אלא אם נרשם הסכם שיתוף חדש", מסביר עו"ד פודורובסקי. "היתרון הגדול של ההסכם שנרשם בטאבו – שהוא עובר בשרשרת לכל רוכש עתידי ומחייב אותו, לטוב ולרע. חשוב לנסות לרשום את ההסכם בטאבו טרום העסקה או בד בבד עם העסקה. אין כאן שיקול דעת, זו בעצם ההגנה על הלקוחות שלי כבר היום ברכישה ובעתיד לקראת מכירה".
אגב, מה לגבי נושא המיסוי?
"אין כאן מיסים כי אני לא קונה ולא מוכר, אלא רק מייחד את זכויות השימוש לכל צד ללא תשלום. כדי לרשום הסכם שיתוף בטאבו אין צורך באישור עירייה ואין צורך באישור בעניין היטל השבחה".
עו"ד אליעזר פודורובסקי הוא הבעלים של משרד עורכי הדין פודורובסקי, וכאמור בעל ותק של כ-40 שנה בתחום המקרקעין. "כבר בתחילת הפעילות של המשרד עשינו הסכמי שיתוף במקרקעין וקבענו את ייחוד זכויות שימוש בחלקים בלתי מסויימים- במושע. הצלנו לא מעט עסקאות ולמעשה אפשרנו את קיומן בעריכת הסכמי שיתוף", הוא אומר. "עצם ההסכם, ובוודאי רישומו בהמשך, פותר בעיות של חוסר ודאות, מונע סכסוכים, מגדיר גבולות גזרה לכל צד, מונע צורך בהליך משפטי ומצייד כל אחד מהשותפים בכללי התנהגות ברורים במקרקעין. בקיצור, ההסכם הזה מאפשר לחיות".
למה חשוב כל כך לערב עורך דין בתהליך הסכם שיתוף במקרקעין?
"כשיש לי בעיה אני הולך למומחה שיפתור אותה, אם זה סנדלר לתיקון נעליים או רופא לטיפול במחלות. גם במקרקעין חשוב לפנות לעו"ד מומחה ומנוסה שיעשה את הדברים נכון, ימנע תקלות מיותרות ויסתכל גם על היום שאחרי ההסכם, כמו פתרון מחלוקות, זכויות השימוש בדרך משותפת. מי מתקן, על חשבון מי ואיך, וכמובן כשיגיע רוכש בעתיד הוא מיד ידע מהן הזכויות של כל צד מהשותפים. ללא עורך דין מנוסה צפויות תקלות".
לסיכום, מה יש לך לומר למי שמתלבט האם לעשות הסכם שיתוף במקרקעין?
"אין שאלה או התלבטות האם לעשות הסכם שיתוף במקרקעין או לא – זו חובה. מדובר בהוצאה קטנה שפותרת בעיות לטווח ארוך, הן בשימוש משותף והן ביום שארצה למכור את הנכס. אם לא נרשם בית משותף או נרשמה חכירה, אין לזה תחליף".
בשיתוף (CofaceBdi)
