תמ"א 38 זוהי תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
מימוש תוכנית זו נחשב לעסקת נדל"ן מהמורכבות ביותר בענף המקרקעין.
במסגרת התוכנית קיימים שני מסלולים אפשריים-
- חיזוק מבנה ללא הריסתו – נדרש רוב של 66% מכלל בעלי הזכויות.
- חיזוק המבנה באמצעות הריסתו ובנייתו מחדש – נדרש רוב של 80% מכלל בעלי הזכויות.
הסכמת רוב בעלי הזכויות היא הבסיס להתקשרות עם היזם לקראת חתימה על הסכם.
מה תפקידו של עורך הדין?
בפרוייקט של תמ"א 38 קיימת קבוצה גדולה של בעלי דירות.
התמורה לבעלי הדירות אמורה שיוויונית, אך מאחר ולכל בעל דירה יש צרכים ורצונות שונים, עורך הדין מנסה ליצור מכנה משותף ולנטרל חילוקי דעות בין בעלי הדירות. במקביל יש לבחור מבין בעלי הדירות נציגות שתייצג את הזכויות אל מול היזם.
צריך לוודא שהזכויות הקנייניות של בעלי הדירות רשומות ברישומי לשכת רישום המקרקעין או מנהל מקרקעי ישראל, כדי לאפשר את קידום הפרוייקט, ובעיקר לאפשר ליווי הבנק למימון הפרוייקט.
עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות יסייע ויכוון אותם לגורמים הרלוונטיים על מנת להסדיר את הרישום – למשל, פניה רשם לענייני ירושה במקרה והדירה רשומה ע"ש מנוחים או לערכאות משפטיות במקרה של בעיה רישומית הדורשת הסדרה באמצעות בית המשפט בתביעה לפסק דין הצהרתי וכד'.
פרוייקט של תמ"א 38 הינו תהליך ארוך ומורכב, שלעיתים מאופיין בנעלמים רבים וכמובן באי וודאות הן מצד בעלי הדירות והן מצד היזם.
עו"ד מקצועי הבקיא בתחום המקרקעין, מסייע לבעלי הדירות לשמור על האינטרסים שלהם החל משלב המשא ומתן, איתור יזם שיהיה מקובל על בעלי הדירות, קבלת היתר בניה ומסירת הדירות החדשות ועד לסיום הפרוייקט ברישום מסודר בלשכת רישום המקרקעין.
הפרוייקט אף כרוך בהתנהלות עם בעלי מקצוע שונים – מפקח בנייה, מודד, אדריכל, מנהל בטיחות, שמאי מקרקעין, יועץ ביטוח ואחרים.
עסקת תמ"א 38 בד"כ מעוררת אתגרים משפטיים שונים במהלך המשא ומתן וניהול הפרוייקט, שיש לתת עליהם את הדעת, ועורך הדין יוכל לתת להם מענה.
יש לתת את הדעת לליווי הפיננסי של היזם,ערבויות שהיזם ימסור לבעלי הדירות, ביטוח הדירות, ביצוע עבודות הבנייה כשהבניין מאוכלס ואתגרים נוספים שמחייבים ליווי וייצוג מקצועי מטעם עורך דין בתחום המקרקעין.
השלבים בביצוע פרוייקט תמ"א 38:
- לאחר מינוי עורך דין לייצוג בעלי הדירות בפרוייקט, בעלי הדירות בוחרים יזם לביצוע הפרוייקט ומנהלים עימו משא ומתן עד לגיבוש הסכם סופי לחתימה, שבו נכללים ההיבטים התכנוניים והמשפטיים לסוגיהם, תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות.
עורך הדין יוודא שההסכמים מנוסחים היטב ומייצגים את האינטרסים של בעלי הדירות באופן ראוי, כולל קבלת ערבויות בנקאיות מתאימות והוא יחד עם הנציגות הינם גורם מקשר בין בעלי הדירות ליזם להבטחת הצלחת הפרוייקט. - חותמים על חוזה עם יזם שיוציא לפועל את הפרוייקט, החוזה יפרט את כל התמורה בפרוייקט ואופן קבלתו, קיום ערבויות בנקאיות, לוח הזמנים לפרוייקט, וכל הנושאים הרלוונטיים.
- היזם בשיתוף עם אדריכל הפרוייקט ובאישור הנציגות יערכו בקשה להיתר בנייה להגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ולאחר מילוי השלבים והתנאים השונים, לקבל היתר בניה.
- כאשר הפרוייקט ממומן ע"י בנק מלווה או מוסד פיננסי אחר, בעלי הדירות ידרשו לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי, כאשר עורך הדין יבדוק את תקינות המסמכים ושאינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות.
- היזם ידרש להציג היתר בניה, למסור פוליסת ביטוח וערבויות בנקאיות כתנאי ל"עלייה לקרקע". במקרה של פינוי בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה יקבלו בעלי הדירות דמי שכירות, הוצאות הובלה וערבות בנקאית לשכירות וכמובן ערבות חוק המכר כתנאי לפינוי דירתם.
- לאחר קבלת היתר הבניה מתחילות עבודות הבנייה תחת פיקוח ובמסגרת לוחות הזמנים שנקבעו מראש בחוזה.
- בסיום עבודות הפרוייקט ולקראת קבלת טופס 4 יש להשלים את שלב הפיתוח הסביבתי, במסירת הדירות מתחילה תקופת הבדק, שבמהלכה מחוייב היזם לבדוק ולבצע תיקונים בבית אם התגלו ליקויים.
- השלב האחרון בפרוייקט הוא רישום הבית המשותף החדש בפנקסי המקרקעין ורישום הדירות על שם כל בעלי הדירות.
